“以房养老”还靠谱吗?听听财务顾问怎么说

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瞇夨嘚ふ紅帽
发布日期:
2019年8月12日
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和过去相比,美国处在退休年龄的老年人背负的债务增多,加上房地产市场风向已变,那些指望“以房养老”的人还能获得足够的养老保障吗?财务顾问建议在制定退休计划和经营自己的投资组合时要留出足够的灵活度,防范在房价水平不如意时陷入财务困境。

“换小房”(Downsizing)是人们在制定退休计划时都会想到的一个选择,但目前存在的两股趋势可能会给计划的制定带来麻烦。首先,美国有越来越多的老年人在退休时都背负着债务,通常是抵押贷款。让情况变得更糟的是,在这部分“婴儿潮”一代人群(编者注:美国“婴儿潮”一代指二战结束后出生于1946年至1964年间的人群)希望通过卖掉位于郊区的大房子来偿还抵押贷款并增加自己的退休存款时,房地产市场趋势发生的变化可能会让他们不能如愿。

美国威斯康星大学(University of Wisconsin)金融安全中心(Center for Financial Security)学院院长J 迈克尔·柯林斯(J.Michael Collins)称,和希望在退休前还清所有债务的上一代相比,“婴儿潮”一代在退休时背负债务的现象明显增多。据华盛顿智库员工福利研究所(Employee Benefit Research Institute)统计,2016年年龄在65岁到74岁的人群中,约70%的人都背负着某种形式的债务,比例高于1998年的52%;在75岁及以上的人群中,近一半的人背负着债务,比1998年水平增加了一倍。

过去十年,美国的利率水平一直处于历史低点,借款成本因此变得更低,与此同时,考虑到低利率影响下美国股市出现的长达十年的牛市带来的回报,借款甚至成了一种显得经验老到的做法。但未来这样的情况可能会面临挑战。美国财富管理公司Mclean Asset Managemen退休问题研究主管韦德·普福(Wade Pfau)说:“现在的老年人在退休初期为偿还抵押贷款支付的固定金额更多,一旦个人投资组合表现低迷,那么就可能带来额外的偿债负担。”

一些老年人指望靠出售自己的房子来偿还抵押贷款或房屋净值信用额度(Home-Equity Line of Credit,缩写:HELOC,编者注:指将借款人的住房作为抵押品的房屋贷款额度。)下的贷款,并利用剩余资金来增加退休存款,但这些人也可能会遇到麻烦。已经有迹象表明,这类被称为“麦氏豪宅”(编者注:McMansions,指美国近几十年大量开发的没有特色、一味求大的“伪豪宅”)的房子可能不再像以前那样能够迅速出手,而且现在很多人推迟了生育孩子的时间,有些人甚至不准备生孩子,因此对这部分购房者来说,一套位于好学区的大房子并没有多少吸引力。亚利桑那大学(University of Arizona)城市规划及房地产开发专业教授阿瑟·纳尔逊( Arthur Nelson)的研究显示,1987年有孩子的购房者比例在50%以上,到了2018年,这一比例已经降至三分之一左右。

纳尔逊称,从现在到2040年,希望卖房的“婴儿潮”一代家庭将达到近3000万个,其中大部分房子都位于郊区,这可能对“千禧一代”(编者注:即1982年至2000年出生的人群)和他们的下一代没什么吸引力。纳尔逊还表示,调查显示,美国只有五分之一的房屋属于适合步行的混合用途社区,而购房者更青睐这类房屋。根据初步研究,纳尔逊估计,计入通货膨胀因素后,大约1000万家庭最终可能会以低于购买价格的水平出售住房,而那些经济增长缓慢或下滑城市的家庭甚至可能难以找到买家。衡量房价水平的S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price指数显示,目前全美房价涨幅已降至2015年4月以来最低点。

这对于任何梦想通过卖房获得一笔可观利润来偿还抵押贷款或HELOC贷款的人来说都可能是个问题。投资研究和基金评级机构晨星(Morningstar)个人财务主管克里斯汀·本茨(Christine Benz)警告称,“很多人都把他们的房子看作是资产负债表上的一项资产,以为自己可以像持有短期投资那样随时变现,但不幸的是,事情没那么简单;最理想的情况是,你的退休计划和投资组合具有足够的灵活度,那么当房价水平不如意时,你也不会因此陷入困境。”

财务顾问认为,如果手里抵押贷款的利率为3.5%或以下,这类退休人群可以先别急着卖房。但对于那些有债务而且没有其他现金来偿还债务的人,理财师建议采取更为保守的资产配置方法,比如如果股票占投资组合的60%,那么把这一比例降到50%,或者也可以尝试用有保障的收入来源(如养老金或收入年金)去偿还债务。 还有其他一些选择,比如趁美国联邦储备委员会(Federal Reserve)暂停加息之际偿还债务,或者在更多“婴儿潮”一代涌入市场之前卖掉房子。

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